La prolongada crisis del sector inmobiliario y, singularmente, la constante depreciación de los inmuebles, constituye una buena excusa para detenerse en el estudio de una figura ya admitida por nuestros Tribunales: el resarcimiento por diferencia de costes o precios, en los casos en que, incumplido un contrato, la parte cumplidora celebra otro para suplir, en la medida de lo posible, la primera operación proyectada.

I. LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS EN GENERAL: LA FALACIA DE SU RIGUROSA ACREDITACIÓN:

Antes de adentrarnos en el estudio del peculiar régimen resarcitorio a que dan lugar las denominadas operaciones de sustitución o reemplazo, resulta conveniente hacer constar ciertas consideraciones acerca de la indemnización de daños y perjuicios en general; muy singularmente, acerca de la prueba requerida sobre aquellos daños.
No se oculta que la finalidad de estas reflexiones es llamar la atención acerca de que, aun reconociendo la singularidad de la indemnización derivada de las operaciones de sustitución, tampoco en la general indemnización de daños la prueba es tan rigurosa como en ocasiones se predica.O, cuando menos, se pretende recuperar la consciencia de que han convivido, y siguen haciéndolo, diversas corrientes sobre ese rigor probatorio.
Esas divergencias permiten comprender o, cuando menos, no sorprenderse tanto, ante la facilidad con la que, en las operaciones de sustitución, se concede una indemnización equivalente a la diferencia de costes, en cuyo detalle entraremos posteriormente. Ello sin perjuicio de que por mi parte considere que este especial resarcimiento se otorga con una facilidad inaceptable; particularmente, sin tomar en consideración las circunstancias del caso y el comportamiento de cada una de las partes: del incumplidor y de quien, como consecuencia de la infracción contractual, celebra los negocios jurídicos de sustitución o reemplazo.
Desde luego, como cuestión de principio sólo puede afirmarse que los daños deben ser acreditados por parte de quien solicita su indemnización: así resulta, al margen del sentido común, del anteriormente vigente art. 1214 Código Civil (CC), del art. 217 Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), o del brocardo incumbit probatio qui dicit, non qui negat.

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