Compraventas inmobiliarias y conocimiento posterior de cargas anteriores

Sin perjuicio de que el conocimiento, tras la compraventa, de la existencia de cargas anteriores pueda dar lugar a otras acciones (singularmente, la de resolución por incumplimiento contractual —art. 1124 CC— y la de anulación por error o dolo —respectivamente, arts. 1266 y 1269 CC—), este trabajo se centrará en la regulación que, para ese supuesto, contempla el art. 1483 CC, cuyo párrafo 1.º dice: «Si la finca vendida estuviere gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiere conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente».

Unánimemente, lo primero que llama la atención del precepto es su colocación sistemática: en sede de saneamiento por evicción, pero al mismo tiempo como última norma antes de entrar en la regulación del saneamiento por vicios ocultos, cual si el propio Legislador no tuviere clara la categoría en la que el artículo debiera encontrar cobijo. Por regla general, la doctrina —entre muchos, MANRESA (1), CASTÁN (2) o PUIG BRUTAU (3)— ha denunciado la anomalía que supone que el precepto aparezca comprendida en la regulación de la evicción, pues no se produce aquí la pérdida de la cosa como consecuencia de una acción reivindicatoria (como exige el art. 1475 CC), del mismo modo que no se requiere la llamada en causa al vendedor, ni sentencia firme que declare el éxito de aquella acción (arts. 1480 a 1482 CC).

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