CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIA

–Ley de Ordenación de la Edificación.

La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) delimita las funciones de cada uno de los agentes intervinientes en la edificación, y modificó el régimen de responsabilidad previsto en el Código Civil (artículo 1591).

En la actualidad, siguen siendo discutidas cuestiones como el ámbito de aplicación de esta Ley, o el funcionamiento del régimen de responsabilidad en ella previsto.

–Defectos constructivos y vicios ocultos.

La causa más habitual de reclamación, tanto por los adquirentes de viviendas como entre los agentes de la edificación, es la existencia de defectos constructivos.

Es importante determinar si el defecto era o no visible al momento de la entrega.

–Modificaciones del proyecto y aumento de la obra proyectada.

En los contratos de obra, es habitual el pacto de que el precio no se modificará aunque el coste final de la obra sea superior al previsto (precio cerrado, contratos llave en mano).

Sin embargo, la introducción de cambios en el proyecto, o el encargo de más obra por la promotora, puede dar lugar a precios contradictorios y al aumento del precio inicial.

–Cláusulas penales por retraso.

Los contratos de obra casi siempre prevén el pago de elevadas penalidades si existe retraso en los trabajos.

Es habitual la discusión sobre el modo en que debe calcularse el retraso, o sobre si las penas pueden rebajarse en función de las circunstancias del caso.

–Retención, ocupación y recepción de la obra.

En ocasiones (por, ejemplo, en el Derecho catalán), la constructora puede retener la obra hasta que la promotora cumpla sus obligaciones. Otras veces, la promotora puede tomar con mayor libertad el control de la obra.

La recepción suele dividirse en dos fases: recepción provisional y recepción definitiva (artículo 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Entre ambas, la constructora debe reparar los defectos detectados.

Hay casos en que la obra se entiende recepcionada sin necesidad de acta de recepción (recepción tácita).

–Desistimiento y abandono de la obra.

La promotora puede interrumpir la obra en cualquier momento, pagando por ello una indemnización limitada (artículo 1594 del Código Civil).

Es frecuente que se debata sobre cuándo existe ese desistimiento, y la cuantificación de esa especial indemnización.

–Arras y cantidades entregadas a cuenta.

Normalmente, el comprador de una vivienda debe entregar cierta cantidad por anticipado.

El destino y recuperación de tal cantidad tiene una regulación especial (Ley 57/1968), que protege al comprador en los casos en que la promotora no entrega la vivienda.

–Arrendamientos, propiedad horizontal y complejos inmobiliarios.

–Mediación inmobiliaria.

Los agentes de la propiedad inmobiliaria ponen en contacto a posibles compradores y vendedores.

El derecho a los honorarios de tales profesionales puede ser discutido, especialmente cuando no participa en la fase final de la negociación.

–Usufructos, servidumbres.

–Opciones de compra.

La opción de compra constituye un modo especial de adquirir la propiedad, que concede cierta libertad sobre el momento de hacerla efectiva (artículo 14 del Reglamento Hipotecario).

–Derechos de superficie.

–Deslinde y reivindicación.

El propietario de una finca tiene derecho a fijar claramente sus límites, y recuperar su uso ante cualquier usurpación.

La distinción de ambas reclamaciones, y su relación con otras (acción declarativa de dominio, tutela sumaria de la posesión, artículo 41 de la Ley Hipotecaria) resulta compleja en la práctica.